Derechos reales pretorianos
DERECHOS REALES PRETORIANOS
Llamados así porque tuvieron su origen en la protección dada por el pretor a ciertas relaciones. Se dividen en dos grupos:
Derechos reales pretorianos de goce: formado por la enfiteusis y la superficies, los cuales constituyen una superación al rígido concepto de dominium, al estructurarse, más que como derechos reales limitativos del señorío del propietario, más bien, como un señorío prevalente sobre el derecho del propietario.
Derechos reales pretorianos de garantía: formado por el pignus en sus dos variantes: la datio pignoris (entrega de la prenda) o prenda y la conventio pignoris (convención pignoraticia) o hipoteca.
Los derechos reales pretorianos eran aquellos que el Pretor, en virtud de la equidad y de la unidad general, estableció y consagró como tales.
- La Propiedad Bonitaria.
- El Derecho de Superficie.
- El Ius Agro Vectigalis.
- El Derecho de Enfiteusis.
- La Prenda.
- La Hipoteca.
La propiedad bonitaria la abordamos cuando vimos el tema de la propiedad, sin embargo, para refrescar, se puede decir, que la Propiedad Bonitaria, Llamada también «In bonis habere», era la propiedad reconocida y sancionada por el derecho pretoriano en oposición a la propiedad quiritaria que reconocida y sancionaba el derecho civil.Se originó en una época, aún no determinada con exactitud, se produjo una evolución en el régimen romano de la propiedad. Posiblemente, y conforme a los tratadistas romanos, se operó ese proceso evolutivo durante la era republicana y cristalizó en el derecho pretoriano, con el concepto de propiedad bonitaria o pretoriana.
La Propiedad Bonitaria consistía en la transmisión de la cosa res mancipi, simplemente, por tradición. No se requería el cumplimiento de formalidades del derecho civil mancipatio o in iure cessio y sin embargo, producía los caracteres y efectos señalados. La actividad del Pretor influyó en la mutación del rígido concepto de la propiedad quiritaria con la creación de la propiedad bonitaria, originada en la venta de la cosas mancipi sin las formas solemnes del Derecho Civil o por puesta en posesión Pretorias, fuera de lo mandado en el Derecho Civil. Al garantizar esa situación con acciones idóneas tal tendencia de las cosas, se asimiló a la situación de propiedad.
El caso originario de la propiedad bonitaria, fue la tradición de una cosa «Mancipi», pero hubo otros casos de propiedad bonitaria impuestos por el pretor: El caso de un heredero pretoriano o «Bonorum possesor»; el caso de un comprador de un patrimonio de un deudor quebrado o «Bonorum emptor»; el caso de fideicomiso como consecuencia de un convenio de restitución de bienes de la sucesión celebrado con el heredero y el caso del adjudicatario en un «Judicium imperio continens».
El propietario bonitario era el que tenía la posesión y todos los atributos de la propiedad, derecho de servirse de la cosa y de obtener sus frutos, pero a los ojos del derecho civil no era propietario, no podía emplear los modos de enajenación «Mancipatio», «In iure cessio» o legado «Per vindicationem». Solo podía usar el «Traditio» y si manumitía al esclavo de quien solo era propietario bonitario, hacía de él un latino juniano y no ciudadano romano.
Como sabemos, el Derecho Honorario o Pretoriano suplía, ayudaba y corregía al Ius Civile, por ello, esta propiedad bonitaria, surgida en las bases del Derecho Pretoriano no requería las formalides de la mancipatio o de la in iure cessio: Con sólo la tradicion, es decir con la entrega de la cosa se trasmitía la propiedad, eso para el derecho pretoriano pues para el derecho civil no era aceptado.
El derecho de superficie
Este derecho real pretoriano nace de una institución jurídica, que hemos estudiado entre los modos de adquisición de la propiedad, por el derecho de gentes (la accesión). Entre las varias especies de accesión, vimos la accesión artificial y dentro de ella, específicamente, la edificación, es decir, cuando se construye una casa en un terreno ajeno. Mientras el dueño del terreno no reclama la cosa por accesión, el dueño del edificio puede usar ampliamente del terreno, sobre el cual ha construido, puede vivir en la habitación, destinarla a cualquier objeto, cederla, transmitirla, por cuanto tiene un derecho real sobre la superficie del terreno.
Concepto: La Superficie es un derecho real pretoriano, enajenable y trasmisible, que atribuye al superficiario el pleno goce y uso de un edificio construido por él, en terrenos de un tercero, con autorización de éste. La superficie era una especie de arrendamiento de terrenos no edificados, que se entregaban al superficiario para que éste construyera y se beneficiara con el uso y goce del edificio levantado.
Características de la Superficie:
– El arrendatario solo debe pagar el canon al edificar.
El derecho del superficiario es trasmisible a sus herederos.
– El superficiario puede ceder, enajenar o hipotecar el derecho de superficie.
El concedente (quien entrega el terreno), conserva la propiedad del terreno y adquiere la del edificio construido.
El pretor protegió al superficiario con el interdicto de superficie, para hacer valer su derecho contra el que lo desconociere, aún contra el propietario del terreno.
Extinción de la Superficie.
Ius in agro vectigali
Es un derecho que ha desaparecido de las legislaciones modernas. Este derecho no está concebido en el derecho romano como una institución propia, no obstante, era una realidad su existencia jurídica, por lo tanto, debe tratarse como una institución aún cuando algunos tratadistas no lo consideren.
Para entender el Ius in agro vectigali, debemos remitirnos al desarrollo de la propiedad inmobiliaria en Roma, donde las personas que arrendaban al Estado tenían que pagar un canon, llamado “vectigali”; pero esto no era realmente un arrendamiento como tal, porque el arrendamiento es un derecho de carácter temporal, mientras que el poseedor de estos terrenos de ager publicus tenía un derecho supuestamente extensivo y muy amplio, podía ser a perpetuidad, trasmisible por causa de muerte a sus herederos y estaba facultado para ejercitar todos los derechos del propietario, pero no era el propietario. El dueño era el Estado.
El ius in agro vectigali era el arriendo, hecho a perpetuidad, de los municipios o particulares, mediante el pago de un canon o vectigali. Era el arrendamiento de tierras de las ciudades y de las villas municipales por tiempo ilimitado, mediante el pago de un canon anual llamado vectigal, el arrendamiento era de fundos en las ciudades o municipios.
El arrendatario de un agro vectigalis podía vender, legar su derecho, gravarlo con usufructo, adquiría los frutos una vez separados del fundo, y si la concesión había sido hecho a varias personas, podía cualquiera de ellas intentar la acción communi dividendo para obtener la partición.
Mientras el canon o vectigal sea pagado regularmente, el agro vectigalis no podrá serle quitado al arrendatario ni a sus sucesores: herederos, compradores o legatarios; pero si el vectigal deja de ser pagado el derecho del concesionario cesa y el fundo le era quitado.
El ius in agro vectigali consistía en el arriendo a perpetuidad de tierras en las ciudades o municipios. Ese derecho era transmisible.
El derecho de enfiteusis
El derecho de enfiteusis procedía del ius in agro vectigali, puesto que, cuando los grandes propietarios territoriales, imitando a los municipios y al Estado, dieron sus tierras incultas en arrendamiento por largo tiempo o en forma perpetua a agricultores encargados de hacerlas producir, se llamó enfiteusis a este contrato; y se admitió que el arrendatario tuviera un derecho real, análogo al ius in agro vectigali
Los fundos pertenecientes a los propietarios territoriales, algunas veces eran vendidos mediante el pago de un precio y además la obligación del comprador de pagar una suma anual y perpetua llamada canon, llamándose la venta así realizada: Salvo Canone; y el derecho adquirido por el comprador: Ius privatum salvo canone, lo que representaba para el comprador un derecho de propiedad.
Pero, lo más frecuente es que estos fundos, en vez de ser vendidos, fueran arrendados a perpetuidad mediante el pago de una suma anual, llamada también canon, y el derecho resultante para el arrendatario se llamaba: ius perpetuam salvo conone; y como en este caso no había transferencia de propiedad el fundo continuaba siendo del arrendador.
El derecho del ius perpetuam salvo canone constituye para el arrendatario, mientras pague el canon, un derecho real que puede transmitir a sus herederos y que puede igualmente vender o donar; de lo cual se deduce que, el ius in agro vectigali fue reemplazado bajo el Imperio por el ius perpetuam salvo canone, y que éste tomó el nombre de enfiteusis en la época del Bajo Imperio; pues la palabra enfiteusis deriva del griego y significa plantar, sembrar, cosechar.
Los emperadores Honorio y Teodosio, establecieron por un rescripto que aquel que con permiso cultive fundos estériles, comprometiéndose a pagar un canon anual, no podrá ser privado de la posesión de este y no podrá ser sometido a ninguna nueva carga.
La Enfiteusis era un derecho real enajenable y trasmisible, que daba el pleno goce de un fundo a una persona con la obligación de cultivarlo y pagar un canon anual.
Era un derecho real predial, constituido sobre un fundo ajeno, para usar, gozar y disponer de él en la forma más amplia, pero sin ser propietario. La costumbre que establecieron los municipios la hizo nacer, porque los municipios no podían cultivar sus fundos y los daban en una especie de arrendamiento, por contratos a perpetuidad, lo que lo hacía trasmisible a los herederos. De los municipios pasó esta institución a las Iglesias, a las instituciones piadosas, que no podían hacer por sí mismas estos trabajos y después a los particulares.
Características de la enfiteusis.
– No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.
– El enfiteuta tiene un derecho real sobre la cosa la cual adquiere al haber sido puesto en posesión del fundo mediante la tradición.
– Es a perpetuidad.
– Se contrae la obligación de cultivar el fundo.
– El enfiteuta se hace propietario de los frutos desde que son separados del fundo.
– Es trasmisible a los herederos.
– El enfiteuta puede gravar el fundo con hipoteca, con usufructo, venderlo a un tercero, pero en este último caso, debe notificarlo al propietario, pues tiene derecho de preferencia de adquirirlo al mismo precio ofrecido por el tercero. Si el propietario no quiere ejercer su derecho de preferencia, el enfiteuta puede vender su derecho al tercero y el propietario sólo tendrá derecho a un cincuentavo (1/50) del precio de la venta. Esto es en el período posclásico.
Constitución.
a) Por convención seguida de cuasi-tradición.
b) Por prescripción, se siguen las mismas reglas de la usucapión, es decir, 10 años entre presentes y 20 entre ausentes.
Extinción.
a) Por destrucción del fundo.
b) Por renuncia del enfiteuta.
c) Por la muerte y capitis deminutio máxima.
d) Por el cumplimiento de la condición y la llegada del término.
e) Por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta.
f) Si deja de pagar el canon por tres años será expulsado por el propietario.
La enfiteusis surgió del ius in agro vectigali, como les indiqué anteriormente.
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